本文是“房地產(chǎn)帶鹽人”的第158篇文章，不由分說，我坐在涼皮攤位旁邊的花壇旁邊的石臺(tái)階上開始碼字。 曾經(jīng)的繁榮 并非只是為了蹭熱門，地?cái)偤臀覀兊馁Q(mào)易地產(chǎn)淵源由來已久。 與多年以來各地禁止擺攤相輔相成的事情，還有做貿(mào)易地產(chǎn)的房企花錢雇人來擺地?cái)偟默F(xiàn)象在過往幾年越來越多。這是什么操縱？ 貿(mào)易項(xiàng)目一般有shoppingmall，貿(mào)易街，公寓、寫字樓等等，俗稱綜合體，里面大超市、大賣場(chǎng)、各種品牌商店一應(yīng)俱全，吃喝玩樂、溜冰場(chǎng)、電影院；賣場(chǎng)里面一到周末各種活動(dòng)眼花繚亂，有布展給人拍照發(fā)朋友圈的，有養(yǎng)一堆小兔子、小倉鼠吸引孩子的，有牽一匹草泥馬來賺眼球的，還有各種網(wǎng)紅小姐姐直播的，但是人氣始終是個(gè)題目，尤其是新開業(yè)的項(xiàng)目。一邊大促銷，優(yōu)惠券滿天飛，一邊門可羅雀。 然后很多運(yùn)營團(tuán)隊(duì)拿出的方案跟現(xiàn)在一樣——引進(jìn)地?cái)偂Ｃ赓M(fèi)提供貿(mào)易街的場(chǎng)地，提供免費(fèi)用電，然后大批擺攤的個(gè)體業(yè)主聚攏來，傍晚或者周末節(jié)假日人氣會(huì)慢慢聚攏一點(diǎn)，而且開發(fā)商還得往辦理各種審批手續(xù)，嚴(yán)格規(guī)定擺攤范圍，否則動(dòng)輒還會(huì)被叫?；蛘叱粤P單。 再后來這就發(fā)展成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，專門有公司運(yùn)作這種擺地?cái)偟膱F(tuán)隊(duì)，自己招商，主要是特色小吃、各種小日用品、時(shí)裝和化妝品之類的。另一方面回往對(duì)接需要的開發(fā)商，然后貿(mào)易綜合體的開發(fā)商需要往按人頭算錢，雇傭這樣一批地?cái)倛F(tuán)隊(duì)來給自己熱場(chǎng)，價(jià)格不菲，而且擺地?cái)偟匿N售收進(jìn)全部算攤主的。后來漸漸的很多攤主的主要收進(jìn)并不是來自賣東西，而是來自開發(fā)商的人頭費(fèi)分成。 那時(shí)候的地?cái)?，相?dāng)于貿(mào)易綜合體雇傭的“群眾演員”，按天算，攤位還另算，留意這個(gè)攤位費(fèi)是開發(fā)商給擺攤的人的，不是場(chǎng)地租金。 那時(shí)候很多租賃店展經(jīng)營的商家也眼饞，紛紛推出貨架來跟大家一起擺攤，好歹隨著賣點(diǎn)，有些大品牌拉不下臉來擺攤，海運(yùn)報(bào)價(jià) 國際快遞，就只好派人到擺滿攤位的貿(mào)易街里發(fā)宣傳單拉人進(jìn)店。 那個(gè)時(shí)候的地?cái)傑妶F(tuán)，對(duì)貿(mào)易而言是錦上添花，恰恰象征著貿(mào)易和消費(fèi)的繁榮，由于貿(mào)易街總會(huì)養(yǎng)起來，鱗次櫛比的貿(mào)易綜合體你方唱罷我登場(chǎng)，大家紛紛搶奪者不中斷增長的市場(chǎng)需求，以及不中斷被消費(fèi)升級(jí)的標(biāo)簽刺激起來的消費(fèi)者們，再加上移動(dòng)支付的便利，各種二維碼成了新的吞金獸。 打敗貿(mào)易街和ShoppingMall的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是消費(fèi)降級(jí) 與之前的地?cái)偛煌?，近些日子由于政策而火起來的地?cái)偨?jīng)濟(jì)，則意味著消費(fèi)回回人均可支配收進(jìn)常態(tài)，對(duì)實(shí)體商展來說是個(gè)不好的信號(hào)。 都說電商會(huì)打垮實(shí)體商場(chǎng)，實(shí)在不然，互聯(lián)網(wǎng)電商火爆崛起的十年，也是我國貿(mào)易地產(chǎn)崛起的十年，萬達(dá)的上千個(gè)小目標(biāo)正是在這個(gè)階段實(shí)現(xiàn)的。新城吾悅廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)、萬象城、大悅城……貿(mào)易地產(chǎn)巨頭們的全國布局并沒有任何被電商削弱的跡象，電商火爆，貿(mào)易街也火爆，這背后的邏輯在于爆發(fā)式的消費(fèi)，對(duì)未來收進(jìn)極為樂觀的預(yù)期讓人們開始習(xí)慣于用消費(fèi)來體驗(yàn)自己的存在感，于是商家和生產(chǎn)不中斷創(chuàng)造出“你必須要消費(fèi)的需求”。 曾幾何時(shí)，標(biāo)榜個(gè)性的人們有從眾的“必買清單”，手機(jī)必須換5G、耳機(jī)必須上專業(yè)降噪、化妝品都是大牌、衣飾包包永遠(yuǎn)不夠這一季的流行、網(wǎng)紅點(diǎn)必須打卡，甚至要排隊(duì)加價(jià)、各種紀(jì)念日節(jié)日成為人們進(jìn)行儀式感消費(fèi)的理由、表達(dá)感情只有一個(gè)途徑：買買買、無論是線上還是線下“剁手”成為狂歡的竊喜。 地?cái)偨?jīng)濟(jì)一夜之間把人們打回了原形，客觀的看待自己的錢包。 地?cái)偸蔷蚣?xì)算的代表，是廉價(jià)的解決購買欲、逛街欲看的途徑，是消費(fèi)開始回回理智，是寅吃卯糧的消費(fèi)習(xí)慣開始收斂，是大眾口袋里的錢不足以支撐他們的體面和自以為中產(chǎn)階級(jí)的錯(cuò)覺。 萬眾創(chuàng)新，大眾創(chuàng)業(yè)，言猶在耳。 2018年和往年的城鎮(zhèn)失業(yè)率在5%~5.3%，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局今年4月份數(shù)據(jù)，失業(yè)率在6%。 下圖為2017-2019三年的失業(yè)率數(shù)據(jù)， 我們?cè)賮砜匆粋€(gè)數(shù)據(jù)，同樣來自統(tǒng)計(jì)局，截止2019年末我國城鎮(zhèn)常住人口8億4千萬有余，城鎮(zhèn)化率60%，其中城鎮(zhèn)勞動(dòng)力人口4億6575萬。有些數(shù)自己算一下就好了。 回根結(jié)底還是為了就業(yè)和解決基本收進(jìn)題目。 有人開始戲稱地?cái)偨?jīng)濟(jì)是下一個(gè)風(fēng)口，擺地?cái)偩徒袆?chuàng)業(yè)。要是收付款有個(gè)二維碼，那就厲害了，妥妥的互聯(lián)網(wǎng)思維。有請(qǐng)地?cái)倓?chuàng)業(yè)者開始預(yù)備A論融資吧，笑話回笑話，正在等融資的創(chuàng)業(yè)公司倒是可以先擺地?cái)偨鉀Q一下生計(jì)題目。早在經(jīng)濟(jì)下行之前，黑天鵝出現(xiàn)之前幾年，風(fēng)投們?cè)缇椭?jǐn)慎了，猶記摩拜單車、ofo、wework等一眾共享經(jīng)濟(jì)和長租公寓要么偃旗息鼓，要么并進(jìn)大廠旗下，都是缺錢，創(chuàng)業(yè)咖啡館的事情很久沒人提了吧。 商展租金承壓，與地?cái)倢?duì)照不過是一次“消費(fèi)折疊”。 “折疊”這個(gè)詞實(shí)際上代表的是兩極分化，大家千航國際在各自的世界里越離越遠(yuǎn)，實(shí)在經(jīng)濟(jì)蕭條大多數(shù)的本質(zhì)都在于財(cái)富過分集中和福利保障覆蓋有限，在某一個(gè)階段生產(chǎn)的繁榮無法被消費(fèi)承接，進(jìn)而影響生產(chǎn)和就業(yè)，在循環(huán)影響人們的收進(jìn)，降低消費(fèi)預(yù)期，然后再影響生產(chǎn)這么一個(gè)過程。它不僅僅是資本主義的題目，固然資本主義固有這個(gè)題目。 我們?yōu)槭裁葱枰拥貧獾馁Q(mào)易經(jīng)營形式，包括但不限于擺地?cái)?，由于中小微企業(yè)、個(gè)體戶是解決廣闊就業(yè)市場(chǎng)和人們生活的基本盤，只不過由于之前的非理性繁榮，非理性消費(fèi)，一部分伴隨經(jīng)濟(jì)騰飛的收進(jìn)提升掩蓋了這個(gè)廣闊的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。 有人有能力消費(fèi)，有人誤以為自己有能力而超前消費(fèi)，也有人消費(fèi)能力有限， “國人年均收進(jìn)3萬,六億人每個(gè)月收進(jìn)僅1000元”這是報(bào)告里的數(shù)據(jù)，今年新增874萬應(yīng)屆生畢業(yè)找工作，我國家庭資產(chǎn)負(fù)債中60%以上是房貸，而家庭資產(chǎn)的構(gòu)成中65~70%是房產(chǎn)。 所以商場(chǎng)的大牌永遠(yuǎn)不缺人買，豪華車甚至需要訂車后等幾個(gè)月才能提車，同時(shí)也有更多人需要在僅有的可支配收進(jìn)里先解決衣食住行，還有很多人收進(jìn)剛剛能覆蓋房貸。 所以這一屆消費(fèi)者不太行，帶不動(dòng)了，必要的支出已經(jīng)不少，透支的消費(fèi)則是負(fù)債的重?fù)?dān)。 我們?cè)賮砜纯促Q(mào)易綜合體的租金 地?cái)偨?jīng)濟(jì)是消費(fèi)另一極，它不會(huì)沖擊商展，但商展租金跟經(jīng)營息息相關(guān)，無論是經(jīng)營收益分成還是純粹的收租模式，假如經(jīng)營者銷售額下降，則商展收益自然受影響。并非由于大家在貿(mào)易街外面擺攤就影響了商展租金，而是大家假如只買得起地毯貨，商展租金才真的成了題目。 我們看一下一線城市的租金水平： 主要二線城市的貿(mào)易經(jīng)營性物業(yè)租金區(qū)間在300~600元/㎡/月，較一線城市的差距主要是服務(wù)業(yè)、零售業(yè)利潤率的差異。 再看一下空置率，這是幾年前貿(mào)易地產(chǎn)較為火爆時(shí)期的數(shù)據(jù)： 目前看貿(mào)易經(jīng)營性租金收進(jìn)真正的挑戰(zhàn)在于人們?cè)谝咔橹螅?jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇階段的不安感。沒有報(bào)復(fù)性消費(fèi)，而是增加的儲(chǔ)蓄率，根據(jù)央行《2020年一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示今年一季度，人民幣存款增加了8.07萬億元，同比多增了1.76萬億元，其中住戶儲(chǔ)蓄存款增加了6.47萬億元。2020年一季度居民存款余額增加13%。 最后說回來地?cái)偨?jīng)濟(jì)，我給諸位的建議是：不要以為地?cái)偨?jīng)濟(jì)出發(fā)點(diǎn)真的低，沒有摸索和經(jīng)驗(yàn)，你隨便跟風(fēng)并不會(huì)賺到錢，當(dāng)然我不否認(rèn)這是個(gè)好嘗試，最少也是個(gè)社交環(huán)境也可以熟悉些朋友。我倒是建議學(xué)生和剛工作的人在收進(jìn)有限、或者沒有自己賺錢能力的時(shí)候往逛一逛夜市，看看地?cái)?，往錙銖必較、往討價(jià)還價(jià)，往懂得生意不輕易，賺錢不輕易，能給自己理性的籌劃理財(cái)和消費(fèi)觀念積累些感受。 假如你還能從中看出一些民生、經(jīng)濟(jì)的脈絡(luò)，那就更好了，人這一生數(shù)十年，總要經(jīng)歷一些經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)，我們遇見了，直面它，任何一個(gè)勇于扛起生活壓力負(fù)重前行的人，無論是在地?cái)偨?jīng)濟(jì)中找自己的天地，還是往探索其他機(jī)會(huì)，都值得敬佩。 更多地產(chǎn)專欄文章和行業(yè)資訊、樓市分析、經(jīng)濟(jì)觀察，歡迎關(guān)注，也請(qǐng)留下你的觀點(diǎn)評(píng)論。
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