普洛斯企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)

　　與布局情況

　　part.01

　　普洛斯業(yè)務(wù)遍及中國(guó)、美國(guó)、日本、印度、歐洲、巴西。是中國(guó)最大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的提供商和服務(wù)商。普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在42個(gè)戰(zhàn)略性的區(qū)域市場(chǎng)投資、開(kāi)發(fā)并管理著370個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，擁有并經(jīng)營(yíng)占地約5,800萬(wàn)㎡，建筑面積共計(jì)約4,000萬(wàn)㎡，價(jià)值約290億美元的物流基礎(chǔ)設(shè)施，已建成的倉(cāng)儲(chǔ)面積約為2,570萬(wàn)㎡。

　　圖-普洛斯城市布局情況

　　圖-以技術(shù)和數(shù)據(jù)為核心驅(qū)動(dòng)的普洛斯物流生態(tài)

　　企業(yè)模式分析

　　- 三核聯(lián)動(dòng)體系

　　part.02

　　2.1基礎(chǔ)業(yè)務(wù)模式 – 收購(gòu)、定制等多種模式組合

　　在自身不斷發(fā)展強(qiáng)化后，普洛斯具備了主導(dǎo)型物流地產(chǎn)商的兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法逾越的護(hù)城河，即遍布全球的規(guī)模化物流網(wǎng)絡(luò)吸引了DHL（敦豪）、聯(lián)邦快遞等第三方物流公司的合作，二是其定制開(kāi)發(fā)和供應(yīng)鏈整合服務(wù)吸引了許多大型企業(yè)集團(tuán)，并由此開(kāi)拓了新市場(chǎng)。

　　普洛斯提供一系列與物流設(shè)施有關(guān)的服務(wù)和產(chǎn)品，其中包括多租戶(hù)物流設(shè)施開(kāi)發(fā)、定制開(kāi)發(fā)、收購(gòu)與回租。

　　多租戶(hù)物流設(shè)施開(kāi)發(fā)：一般來(lái)說(shuō)，租戶(hù)傾向于選擇多租戶(hù)方式。在這一方式下，普洛斯根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和其經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)、建造、并最終管理高質(zhì)量的銷(xiāo)售設(shè)施。

　　定制開(kāi)發(fā)：這是專(zhuān)門(mén)針對(duì)某一客戶(hù)的租賃方式。具體來(lái)說(shuō)，普洛斯根據(jù)某一客戶(hù)具體要求，為其建造設(shè)施。普洛斯擁有所有權(quán)和出租權(quán)，在具體定制業(yè)務(wù)方面主要針對(duì)耐克等全球化企業(yè)居多。

　　收購(gòu)與回租：對(duì)客戶(hù)而言，這更像是一種融資方式。普洛斯從客戶(hù)手中買(mǎi)入銷(xiāo)售設(shè)施，然后向客戶(hù)回租，最終使客戶(hù)享受到輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)。

　　2.2三核聯(lián)動(dòng)體系 – 在資本方與資產(chǎn)方之間做整合的發(fā)展模式

　　主導(dǎo)型的物流地產(chǎn)商，對(duì)選址能力和資金規(guī)模有非常嚴(yán)格的要求，普洛斯創(chuàng)造了一種“三核聯(lián)動(dòng)”的閉合循環(huán)體系，這一體系一舉幫助普洛斯成為全球物流地產(chǎn)的標(biāo)桿。

　　2.2.1前端 – 投資：區(qū)位優(yōu)先，對(duì)于土地價(jià)格不那么敏感

　?。?）普洛斯的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)是普洛斯其他兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，也是最重要的環(huán)節(jié)，包括投資獲地、項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)，最終建成可用于物流業(yè)務(wù)操作的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。當(dāng)出租率達(dá)到六成左右時(shí)，該項(xiàng)目就被移交給物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)一步招商。

　?。?）資本估值特點(diǎn)下，普洛斯對(duì)區(qū)位選擇非常重要，區(qū)位是估值的要素合前提。對(duì)于持有物業(yè)來(lái)說(shuō)，決定物業(yè)估值倍數(shù)的資本化率主要取決于區(qū)位，故普洛斯主要選擇一二線城市作為優(yōu)先布局區(qū)域。

　?。?）資本模式下，普洛斯對(duì)于投資階段土地價(jià)格不那么敏感，這是普洛斯敢于在區(qū)域高價(jià)拿物流土地的重要原因。普洛斯本質(zhì)是一個(gè)資源整合者，賣(mài)方是政府或區(qū)域資源方，買(mǎi)方是基金，以金融模式運(yùn)作，賺的是服務(wù)費(fèi)。對(duì)于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商而言，需要考慮投資回報(bào)周期，而對(duì)于普洛斯而言只要拿地-建成-招商，只要最后資產(chǎn)價(jià)格基金可以接受即可，普洛斯本質(zhì)是從基金手中獲取服務(wù)費(fèi)。

　?。?）資本模式下，從政府或者二手市場(chǎng)拿地，普洛斯都樂(lè)于接受。對(duì)于二手市場(chǎng)拿地，部分價(jià)格相對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)低，而這也為普洛斯在收并購(gòu)方面操作留下空間。

　　（5）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)大致為普洛斯貢獻(xiàn)了60%的營(yíng)收與30%的利潤(rùn)。

　　2.2.2中端 – 運(yùn)營(yíng)：前期項(xiàng)目租金是生命線，后期則逐步寬松